Tunisie : un code de l’urbanisme élastique

Publié le Mardi 27 Octobre 2009 à 11:28

Datant de 1994, le code de l’urbanisme n’a pas cessé d’être revu et corrigé. Rigide et en déphasage avec une réalité en perpétuelle évolution, il a dû être revisité, à plusieurs reprises, histoire de le tailler sur mesure selon les besoins de l’heure. Ce code qui trace la politique d’urbanisme et d’aménagement du pays institue, à travers ses amendements, tantôt des dérogations, tantôt des interdits. Ses dispositions intéressent tant le citoyen que l’investisseur. Elles restent toutefois, peu ou prou, connues même si personne n’est censé ignorer la loi….

Fethi Hassine, Directeur de l’Urbanisme au ministère de l’Equipement et de l’Habitat, a bien voulu nous en expliquer, lors d’un entretien, les tenants et aboutissants….

De l’implantation des hypermarchés
Tout d’abord un flash-back. Au moment de la création de Carrefour en Tunisie, il y avait un vide juridique. Lors de l’examen du dossier entre 1997/98, l’administration a dû prendre des dispositions spécifiques express pour permettre à la grande distribution d’investir l’espace commercial tunisien. Entre- temps, un décret a été promulgué qui stipulait l’obligation pour les grandes surfaces de s’implanter à une distance de 5 km des zones urbaines. Mais, ce n’était que de la théorie. Au moment où l’enseigne Géant exprimait son intention de s’installer dans nos murs, cette disposition s’est avérée inapplicable ; la distance de 5 km tombait pile poil au niveau de la station de péage sur l’autoroute de Bizerte. Le décret a été modifié en 2002 et la surface exigée a été réduite, à titre exceptionnel, à 3,5 km. Mais cette exception allait évoluer et devenir, à 500 mètres près, la règle. En effet, le plan directeur de la grande distribution a quantifié les besoins de la Tunisie en 4 autres hypermarchés qui éliraient domicile dans le Grand Tunis, le Grand Sousse et le Grand Sfax. Or, avec des zones urbaines contiguës, les fameux cinq kilomètres seraient un frein qui devait sauter. Ce fut chose faite. L’amendement de février 2009 est descendu jusqu’à 3 Km avec la possibilité d’implantation à l’intérieur des plans d’aménagement urbain. Fethi Hassine rappelle que « la création d’un hypermarché se fait en vertu d’un décret fixant les conditions et les procédures d’autorisation, les normes de parking, les travaux d’infrastructure pour y faciliter l’accès, dont les frais sont à la charge de l’investisseur. L’implantation se fait également en vertu d’une autorisation préalable sur la base d’une étude d’impact sur l’environnement naturel et la zone de chalandise du projet".

Villes côtières : des constructions interdites
L’amendement de 2003 a concerné l’article 25 du code de l’urbanisme, qui impose une zone de servitude (de protection) de 100 mètres pour toute construction située à la limite du DPM (domaine public maritime) et du DPH (domaine public hydraulique) dans les zones couvertes par un plan d’aménagement urbain (PAU) et de 100 mètres à la limite du DPM et 25 mètres du DPH en dehors des PAU, histoire de prévenir l’impact découlant de l’avancée de la plage, du débordement des oueds, les inondations, etc. Sauf que plusieurs logements des villes côtières de la Tunisie ont été construits à l’intérieur même des DPM et des DPH, dont ceux de la Goulette. Une note circulaire a été publiée donnant la possibilité aux bâtiments en place d’être restaurés et reconstruits dans la limite du volume existant. L’amendement de 2003 a apporté une dérogation portant le retrait par rapport au DPH à une distance oscillant entre 3 et 25 mètres.

Délimitation des zones des PAU
L’amendement de 2003 portait, par ailleurs, sur l’article 14 qui délimite les zones requerrant l’établissement ou la révision des plans d’aménagement urbain. Il a institué des dispositions régissant la modification des lotissements. La disposition alors en vigueur était la suivante, la modification du lotissement, voire le changement de sa vocation ne peuvent être effectués que si les 2/3 des propriétaires, informés par lettre, ne s’y opposent pas. L’amendement de 2003 a rétabli des dispositions antérieures assortissant la modification à l’accord des 2/3 des propriétaires détenant les ¾ des habitations, avec une dérogation à trois mois de l’expiration des dix ans d’achever la modification si les 2/3 ne s’y opposent. C’est un peu abscons, mais il vaut mieux prendre le temps de comprendre sous peine d’être victime d’une méconnaissance de la loi.

Selon des dispositions antérieures, l’extension urbaine ne pouvait pas se faire au détriment des terres agricoles, lesquelles ont été réparties en trois catégories : zone d’interdiction (terres fertiles et irriguées…), zone de sauvegarde (grandes cultures…) et zone non fertiles (pâturage…) qui étaient ainsi facilement urbanisables. Des excès ont été relevés, et de nombreuses terres agricoles ont été sacrifiées sur l’autel du tout béton, ce qui a poussé à l’amendement du code en 2005 ayant introduit les notions de zones soumises à autorisation et autres zones agricoles qui ne pouvaient être déclassées qu’en vertu d’un décret.

Et les zones archéologiques ? « En vertu du décret du 7 octobre 1985, portant classement et délimitation des zones archéologiques, tous les terrains libres de Carthage, Sidi Bou Saïd, la Marsa, etc ont été classés archéologiques, voire zones jaunes. A partir de 90, il y a eu déclassement de certains terrains qui ne comprennent pas réellement des vestiges archéologiques. « Mais, c’est une opération très rare », précise notre interlocuteur.

Quelle différence entre PAD et PAU ?
En juin 2009, l’amendement a touché les plans d’aménagement urbains (PAU) et les plans d’aménagement de détail (PAD). A distinguer en effet entre PAU, un outil réglementaire de l’usage du sol, et PAD, un programme opérationnel d’aménagement et d’équipement (d’infrastructure et de superstructure), qui plus est, prévoit l’échéancier de réalisation, le montage institutionnel et financier.

Le PAD devait être effectué auparavant à l’intérieur du PIF (périmètre d’intervention foncière). L’amendement de 2009 a autorisé l’élaboration du PAD sans avoir besoin de délimiter le PIF, et d’écourter les délais de concertation pour le PAU et le PAD, six mois au lieu de 10. A signaler qu’un particulier possédant un terrain sur une zone d’intervention de l’Agence foncière de l’habitat (AFH) contribue aux frais d’aménagement. Si son terrain est de 1% par rapport au lot, il participe à concurrence de 1 % avec un bénéfice de 1 %. Sinon, il cède à l’Agence une parcelle de son terrain.
Le deuxième amendement, au bénéfice de l’AFI (Agence foncière industrielle) et de l’AFT (Agence foncière touristique) a introduit la possibilité de modifier la vocation des lotissements industriels et touristiques sans l’autorisation des 2/3. Il s’agit de pouvoir incorporer deux lots contigus, en morceler ou décaler d’autres, selon les besoins des promoteurs. Cette mesure intervenait, explique Fethi Hassine, en application d’une recommandation du programme d’appui de la Banque mondiale qui prônait l’encouragement des investissements en Tunisie.

Et ce n’est pas tout, le volumineux code de l’urbanisme intégrera encore de nouvelles dispositions dissuasives ou incitatives selon le contexte, encore faut-il en vulgariser la teneur auprès d’un public néophyte en matière juridique…

H.J.