Marché immobilier en Tunisie : Mubawab dévoile les tendances et évolutions en 2024

Le marché immobilier tunisien en 2024 présente des dynamiques contrastées entre l’achat, la location et l’immobilier professionnel. Selon une étude menée par la plateforme immobilière Mubawab et présentée à Tunis récemment, la demande reste majoritairement tournée vers l’achat, mais la location, les biens destinés aux entreprises ainsi que les terrains destinées à la construction résidentielle connaissent également des évolutions notables.

L’achat domine le marché immobilier résidentiel

L’achat représente 53 % des annonces publiées sur la plateforme Mubawab.tn, traduisant une volonté des Tunisiens d’investir dans la pierre malgré un contexte économique fluctuant. Les appartements restent les biens les plus recherchés avec 52 % de la demande, suivis des bureaux et locaux commerciaux (29 %), des villas (16 %) et des terrains (3 %). Cette tendance est également observée du côté de l’offre, où 52 % des annonces concernent les appartements.

Les appartements S+2, choix privilégié des acheteurs

Les appartements de type S+2, d’une superficie moyenne de 100 à 130 m², figurent parmi les plus convoités. En revanche, les logements de moins de 80 m² (principalement des S+1) enregistrent une demande plus faible.

Une hausse des prix marquée par la saisonnalité

L’évolution des prix au mètre carré révèle une hausse globale des tarifs en 2024, avec un pic en juillet et une baisse notable durant le premier semestre, notamment en mars et avril.

Dans le Grand Tunis, les quartiers les plus chers pour les appartements neufs restent :

-Les Jardins de Carthage : 5 200 DT/m²
-Aïn Zaghouan Nord : 4 200 DT/m²
-Ennasr 2 : 3 600 DT/m²

Les quartiers les plus abordables sont :

-La Nouvelle Médina : 2 360 DT/m²
-El Mourouj 6 : 2 410 DT/m²

Certains quartiers enregistrent une forte progression des prix entre 2023 et 2024 :
-Les Jardins d’El Menzah 2 : +25 %
-Riadh Al Andalous : +22 %
-Boumhel : +20 %

Un marché locatif en pleine mutation

Préférence pour la location longue durée

La location longue durée représente 44 % de la demande, contre seulement 3 % pour la location de courte durée. L’appartement reste le type de bien le plus prisé, représentant 70 % des recherches locatives, devant les villas (13 %) et les bureaux et locaux commerciaux (4 % chacun).

La demande locative fluctue au fil des saisons, avec un pic en août (11 %) et un creux en mars (6,2 %), suivant les variations économiques et les besoins temporaires en logement.

Hausse des loyers en 2024

Le prix moyen des locations en Tunisie a augmenté de 7,27 % en 2024, avec des hausses plus marquées en juin (+11,42 %) et août (+11,16 %).

Les loyers dans le Grand Tunis varient fortement selon les quartiers :
-Les Jardins de Carthage et Les Berges du Lac 2 : entre 1 500 DT et 2 200 DT pour un S+2
-Cité Ennasr 2 et Ain Zaghouan Nord : entre 1 050 DT et 1 800 DT
-Les quartiers les plus abordables : La Manouba, Boumhel et Mourouj 6, avec des S+2 entre 900 et 1 000 DT

Forte hausse des loyers dans certains quartiers

-Boumhel : +21,95 %
-La Manouba : +21,62 %
-Riadh Al Andalous : +21,21 %

Les tendances régionales

Dans le Cap Bon :
-Hammamet Nord reste le quartier le plus cher, avec des prix variant entre 3 350 DT/m² (ancien) et 3 510 DT/m² (neuf).
-Hammam El Ghezaz demeure la zone la plus abordable, entre 2 070 DT/m² et 2 430 DT/m².

Dans le Sahel :
-El Kantaoui domine avec des prix allant de 4 070 DT/m² (ancien) à 4 800 DT/m² (neuf).
-Hammam Sousse affiche des tarifs plus modérés, entre 2 350 DT/m² et 2 630 DT/m².

L’immobilier professionnel : un marché en équilibre

Le marché de l’immobilier d’entreprise en 2024 a connu une demande fluctuante, avec des variations saisonnières aussi bien en location qu’en vente.

Prix moyens au m² pour la location et la vente de bureaux :

-Les Berges du Lac 2 : 289 DT/m² (location) – 6 450 DT/m² (vente)
-Montplaisir : 202 DT/m² – 2 558 DT/m²
-Centre Urbain Nord : 260 DT/m² – 4 647 DT/m²
-Les Jardins de Carthage : 293 DT/m² – 3 680 DT/m²

Prix moyens au m² pour la location et la vente de locaux commerciaux :

-Les Berges du Lac 2 : 518 DT/m² (location) – 8 445 DT/m² (vente)
-La Marsa : 486 DT/m² – 5 528 DT/m²
-Aouina : 420 DT/m² – 4 300 DT/m²

Le marché des terrains résidentiels : une demande dynamique face à une offre stable

La demande de terrains à vocation résidentielle a connu des fluctuations notables en 2024. Après une baisse en début d’année, elle a rebondi progressivement pour atteindre un pic en été, avant de ralentir légèrement au troisième trimestre et de repartir à la hausse en fin d’année.

L’offre, en revanche, est restée relativement stable, confirmant un marché où les variations de la demande sont plus marquées que celles de l’offre. Cette tension sur le marché s’est traduite par une augmentation du prix moyen de vente des terrains, qui a progressé de 9,28% par rapport à 2023. Le mois de janvier a enregistré la plus forte hausse (+17,14%), tandis que les prix les plus bas ont été observés en juillet, novembre et décembre.

Prix moyens des terrains par région

-Grand Tunis : Les prix les plus élevés se situent aux Jardins de Carthage (2921 DT/m²), suivis de Gammarth (1758 DT/m²) et La Soukra (1111 DT/m²). En revanche, des zones comme Borj Touil (387 DT/m²) et Raoued (507 DT/m²) restent plus abordables.

-Sahel : Sahloul 4 affiche le prix moyen le plus élevé (1458 DT/m²), suivi de Chott Mariem (919 DT/m²).

-Cap Bon : Nabeul (1169 DT/m²) et Hammamet Nord (1128 DT/m²) figurent parmi les zones les plus prisées, tandis que Kélibia Ville (834 DT/m²) reste plus accessible.

Bizerte : Les prix y sont globalement plus abordables, avec Bizerte Nord à 759 DT/m² et Cap Zebib à 517 DT/m².

Un marché immobilier en transformation

L’année 2024 confirme les profondes mutations du marché immobilier tunisien, marqué par une forte demande d’achat d’appartements, une hausse des loyers, et une évolution contrastée des prix selon les quartiers et les régions.

Alors que certaines zones voient leurs tarifs flamber, d’autres offrent encore des opportunités pour les acquéreurs et les locataires à la recherche de logements abordables. Cette dynamique devrait se poursuivre dans les prochains mois, avec un impact direct des politiques économiques et des tendances du marché financier sur le secteur immobilier tunisien.

Wissal Ayadi