Tunisie : Les prix du m² à l’achat et à la location dans le Grand-Tunis et au-delà

25-01-2023

L’immobilier en Tunisie, comme partout dans le monde, est le secteur considéré comme étant le plus porteur et le plus rentable. En effet, il n’est un secret pour personne que l’accès à a propriété est un investissement pérenne et une garantie pour l’avenir.

Pour autant en Tunisie, il est devenu de plus en plus difficile de devenir propriétaire en raison de la flambée des prix des biens mais aussi de la hausse vertigineuse des taux d’intérêt bancaires, poussant les Tunisiens à continuer de louer en attendant une meilleure opportunité.

Afin de dresser un bilan* quantitatif du marché immobilier en Tunisie en 2022, « Mubawab », leader de l’immobilier digital en Tunisie, a étudié les chiffres clés et les principales tendances du secteur en se basant sur cinq études et en a fait la présentation lors d’une conférence de presse organisée à Tunis, le mardi 24 janvier.

Quels types de biens sont les plus recherchés ?

Il n’est pas surprenant de constater que la capitale et ses environs continuent d’attirer l’intérêt majoritaire du marché immobilier, avec 80% des offres de location d’appartements et 65% des offres d’achat d’appartements, ainsi que 79% des demandes d’appartements à louer et 71% des demandes d’appartements à vendre.

Les biens compris entre 120m² et 160m² sont les plus demandés avec 25% d’offres et 26% de demandes d’achat.

Cette surface est également la plus demandée pour les offres et les demandes de location d’appartements sur le portail Mubawab, avec respectivement 29% et 28%.

Les superficies comprises entre 100m2 et 120 m² sont classées deuxièmes pour l’achat et la location d’un appartement, tandis que les superficies inférieures à 50 m² restent les moins recherchées. Les Tunisiens qui cherchent à acheter un appartement préfèrent un S+2 avec une superficie moyenne de 130.32 m², contre 128 m² pour la location.

Achat et location: Les quartiers les plus prisés et leur prix

      Achat (prix moyen/m2)

En ce qui concerne les prix moyens par mètre carré des quartiers les plus recherchés pour l’achat d’un appartement, la région du Grand Tunis voit Cité Ennasr 2 (2590 DT), La Soukra (2660 DT), Les Jardins de Carthage (3810 DT) et Boumhel Bassatine (2100 DT) comme les quartiers les plus populaires pour les Tunisiens.

Par ailleurs, les Tunisiens cherchent de plus en plus à acheter un appartement dans les quartiers les plus prisés de la région du Cap Bon, notamment Hammamet Nord (2720 DT), Kélibia (1900 DT), Cité El Wafa (2435 DT) et le centre-ville de Nabeul (2300 DT).

Dans la région du Sahel, les quartiers les plus populaires sont Sahloul (2370 DT), El Kantaoui (3270 DT), Hammam Sousse (2200 DT) et Hergla (2190 DT).

Pour la plupart, il s’agit d’un projet de résidence secondaire ou la désir dans un bien à vocation locative.

     Location (prix moyen/mois)

Pour ce qui est de la location d’un appartement dans le Grand-Tunis, les Tunisiens favorisent les quartiers tels que Les Jardins de Carthage (1980 DT/mois), Cité Ennasr (1190 DT/mois), Mourouj 6 (765 DT/mois) et El Aouina (1100 DT/mois).

Dans la région du Cap Bon, les quartiers les plus prisés sont Cité El Wafa (980 DT/mois), Hammamet Nord (1160 DT/mois), Nabeul ville (800 DT/mois) et Hammamet Sud (1165 DT/mois).

Quant à la région du Sahel, les quartiers les plus populaires pour la location d’un appartement sont Sahloul (1000 DT/mois), El Kantaoui (1145 DT/mois), Hammam Sousse (995 DT/mois) et Skanes (750 DT/mois).

Anis Gharbi / Country manager Mubawab

Location saisonnière

Enfin, pour la location saisonnière d’appartements, El Kantaoui est la région qui domine avec un tarif moyen de 275 DT par nuitée, devançant Kélibia où le prix atteint les 270 DT par nuitée contre 260 DT à Hammamet.

Le gouvernorat de Nabeul est en tête des régions les plus chères pour louer une villa, avec un tarif moyen de 405 DT pour une nuitée, dont 345 DT à Hammamet.

Plus au nord, les tarifs sont moins élevés, avec une moyenne de 355 DT pour une nuitée dans une villa à Bizerte.

Les transactions immobilières en baisse : 2023 ne sera pas mieux

La fin de l’année 2022 a été marquée par une augmentation positive de l’indice des prix des appartements, avec une hausse de 3% enregistrée au dernier trimestre de l’année par rapport au trimestre précédent. Les tendances de l’année 2022 montrent que l’indice des prix de l’immobilier (IPM) a connu une certaine stabilité au cours des deux premiers trimestres, avant de subir une baisse de 4 points au T3-2022, suivie d’une hausse de 3 points en T4-2022.

Les auteurs de l’étude indiquent également que le nombre de transactions immobilières a connu une tendance baissière entre 2020 et 2021. Plusieurs facteurs sont en cause. D’abord, la conjoncture économique de la Tunisie qui affecte le pouvoir d’achat des Tunisien. Epargner devient presque une utopie pour les Tunisiens et l’accès à la propriété un rêve qui s’éloigne inexorablement de la concrétisation.

Les hausses successives du taux moyen du marché monétaire (TMM) a également eu un impact considérable sur le volume des transactions, ajouter à cela une prévision de l’inflation à 11£% pour l’année 2023.

Les autres raisons de la diminution des transactions immobilière sont la rareté et la spéculation des terrains, la mise en place d’un nouvel impôt, dans la Loi de finances 2023, de 0,5% sur la fortune immobilière et enfin l’augmentation du prix du baril qui entraîne une hausse du prix des matériaux de construction.

A cet égard, Mubawab a présenté un certains nombre de recommandations afin de faire face à la tendance baissière attendue pour l’année 2023. Dans un premier temps, il préconise d’apporter des amélioration au programme « Premier logement » en élargissant l’assiette des bénéficiaire et d’assouplir les conditions d’accès.

Par ailleurs, Mubawab recommande aux autorités d’encourager l’investissement locatif en instaurant des mesures fiscales attractives, notamment pour les Tunisiens résidents à l’étranger.

Enfin, le leader de l’immobilier digital en Tunisie, exhorte les promoteurs a être plus à l’écoute du marché en adaptant les nouvelles constructions et les offres immobilières, aux besoins des Tunisiens, notamment en termes de superficies, de typologies et de standing et de proposer aux Tunisiens des prix qui concordent avec la crise que traverse actuellement le pays.

*Les observations formulées dans ce bilan annuel correspondent exclusivement à l’évolution des prix entre janvier et décembre 2022, de vente et de location d’appartements et de bureaux, ainsi que de la location estivale.  Les prix moyens sont calculés à partir de recherches distinctes, par zone géographique, par quartier et selon la superficie, sur la base des annonces, de vente et de location, publiées sur mubawab.tn.  L’étude concerne l’offre et la demande relatives à la superficie des biens immobiliers, la typologie par zone d’habitation introduite sur le portail de Mubawab.tn

Wissal Ayadi